Las claves detrás del colapso del mercado inmobiliario chino

¿Qué hay detrás del colapso del mercado inmobiliario en China? A pesar de la falta de datos oficiales actualizados, un reporte de The Economist señaló que la magnitud de la crisis es tal, que provocó que el 85% de las ganancias registradas entre 2011 y 2021 se esfumaran. El citado medio advirtió también que este escenario negativo podría extenderse hasta el 2030, debido a las regulaciones estatales, un exceso de oferta acumulada y posterior desplome de precios.

Durante años, el mercado inmobiliario chino creció de forma sostenida. Apoyado en el aumento del precio de las viviendas, una construcción en auge y una alta participación en el sistema financiero. Sin embargo, en los últimos años este sistema dio un giro de 180 grados. 

Según The Economist, la venta de viviendas nuevas cayó aproximadamente a la mitad desde 2021, la construcción de viviendas nuevas ha caído casi tres cuartas partes, hay decenas de millones de viviendas sin vender y la inversión se ha reducido un tercio.

Ante la falta de información oficial, que incluso llevó a la suspensión de cuentas de redes sociales que difundían datos sobre la situación inmobiliaria, el citado medio consultó informes privados como los de Enhance International.

“Los precios de la vivienda son los que suscitan mayor preocupación. Larry Hu, del banco de inversión Macquarie, calcula que el 85% de las ganancias registradas en la década hasta 2021 se han esfumado. En comparación, la crisis inmobiliaria estadounidense de 2007 borró apenas el 47% del aumento de los precios de la vivienda entre 1996 y 2006”, informó The Economist.

Si bien el principal indicador oficial se basa en un índice que releva los precios en 70 grandes ciudades, que ya reflejan una caída significativa, el análisis advierte que estos datos podrían “subestimar el problema”: “Miles de ciudades más pequeñas, donde la crisis ha sido más severa, quedan excluidas”.

¿Qué pasó?

Tras décadas bajo un sistema comunista cerrado, el Gobierno comenzó gradualmente a permitir la comercialización de tierras, lo que se implementó durante la década de 1990. Desde entonces, los gobiernos locales pasaron a financiarse en gran parte con la venta de terrenos, lo que incentivó una expansión sostenida del sector inmobiliario.

Con el tiempo, ese modelo evolucionó hacia una fuerte dependencia del crédito, puesto que las desarrolladoras se endeudaban para construir y financiaban nuevos proyectos con preventas. Poco a poco, y a pesar del crecimiento demográfico, el sistema comenzó a volverse cada vez más riesgoso, puesto que la dependencia del crédito provocó un fuerte endeudamiento del sector.

Para finales de la década de 2010, el sistema llegó a un punto límite. ¿Qué pasó entonces? Las desarrolladoras acumulaban altos niveles de deuda y dependían de manera constante de nuevo financiamiento para sostener sus proyectos, mientras seguían construyendo y vendiendo bajo la lógica de que los precios continuarían subiendo.

En este contexto, el Gobierno chino decidió intervenir con una política correctiva llamada las “tres líneas rojas”, que limitó el endeudamiento del sector. Al cortar el financiamiento de forma abrupta, la medida expuso las fragilidades del sistema y dio paso a la crisis actual.

Según un informe del Fondo Monetario Internacional (FMI), el crecimiento previo del sector inmobiliario tenía un alto componente de endeudamiento y precios inflados, por lo que las expectativas de subas de precios permitieron que los desarrolladores se endeudaran agresivamente.

El rumbo de cara al 2030

A pesar de la política correctiva del Gobierno chino, la expectativa no es muy positiva de cara al 2030.

Así lo señaló un analista del Instituto de Investigación Económica Wanbo, que habló con Yicai Global. Según su predicción, más del 80% de las promotoras inmobiliarias y constructoras chinas acabarán abandonando el sector.

De acuerdo con The Economist, el panorama para los próximos cinco años se asoma “sombrío”: “Los analistas de la consultora (Enhance International) creen que los precios de las viviendas usadas aún podrían caer otro 40%, a pesar de haber alcanzado ya su nivel más bajo en una década. Más preocupante aún, estiman que la crisis inmobiliaria de China podría extenderse hasta 2030”.

Para terminar de corregir el rumbo del mercado inmobiliario, el FMI aconsejó un endurecimiento de las normas para “prevenir la acumulación de riesgos en el futuro”, al mismo tiempo que deberían “apoyar a los promotores locales”.

“Un impuesto nacional sobre la propiedad y mejores opciones de pensiones u otros ahorros contribuirían a reducir la necesidad de los hogares de invertir en vivienda. Asimismo, serán necesarias reformas fiscales que corrijan el desajuste estructural entre los ingresos y las obligaciones de gasto de los gobiernos locales para reducir su dependencia de la venta de terrenos y la actividad inmobiliaria”, sentenciaron.