El poder cambia de manos: los compradores dominan el mercado inmobiliario

Por primera vez en más de una década, el mercado de la vivienda en Estados Unidos está mostrando una señal clara de que el poder ha cambiado de manos: ahora son los compradores quienes tienen la ventaja.

Según un nuevo informe de Redfin, el país registró en abril la mayor brecha jamás vista entre vendedores y compradores: cerca de medio millón más de viviendas en venta, que compradores activos. Es el mayor cambio desde 2013:

Se estima que hay 1,9 millones de vendedores de viviendas en el mercado inmobiliario, y un estimado de 1,5 millones de compradores de viviendas (...) En otras palabras, hay un 33,7% más de vendedores que compradores (o 490.041 más, para ser exactos). En ningún otro momento de los registros que se remontan a 2013 los vendedores han superado en número a los compradores por este gran número o porcentaje. Hace un año, los vendedores superaban en número a los compradores en solo un 6,5%, y hace dos años, los compradores superaban a los vendedores.

Con los precios de las viviendas disparados más de un 50% en cinco años y las tasas hipotecarias rondando el 6,5%, millones de familias trabajadoras han sido expulsadas del mercado. Mientras tanto el alquiler, sigue siendo atractivo para muchos.

Antecedentes: del 'no hay casas' al 'nadie puede comprarlas'

La Administración Biden falló en impulsar un entorno económico saludable para la clase media. Las tasas de interés elevadas y la incertidumbre económica frenaron las decisiones importantes, como comprar una casa y formar una familia. A pesar de haber pasado ya algunos meses desde que la Administración Trump tomó el mando, la confianza del consumidor sigue débil.

Sumado a eso, estaba el histórico problema de escasez de viviendas (que ahora está cambiando de forma). En mercados como Miami, el inventario se ha triplicado, pero las ventas han caído. La construcción, que colapsó tras la crisis de 2008, comenzó a recuperarse en los años de Trump, pero perdió impulso después de 2020, dejando al país mal preparado para la demanda actual.

Gabriel Perozo, CEO & Lead Analyst de Invierte en Miami Real Estate, coincide con los hallazgos del informe y agrega que lo que sucede actualmente con "es algo multifactorial  (...) el principal factor que mantiene a los compradores fuera del mercado es el elevado costo de los pagos mensuales de una vivienda, impulsado por tasas de interés cercanas al 7%, un aumento de los precios de las propiedades de más del 40% durante el auge inmobiliario pandémico entre 2020 y 2022, y un incremento del 48% en los seguros de vivienda a nivel nacional en los últimos cinco años (...) Los vendedores, ante la necesidad de vender, ya no pueden seguir esperando, independientemente de las nuevas tasas de interés".

El retorno de Trump

Según Redfin, la incertidumbre económica afecta a muchos posibles compradores: "Las conversaciones arancelarias, los despidos y los cambios en las políticas federales son algunos de los otros factores que amortiguan la demanda de los compradores de viviendas. Una encuesta reciente de Redfin encontró que casi 1 de cada 4 estadounidenses está descartando planes para hacer una compra importante debido a los aranceles"

Sin embargo, a pesar de que la incertidumbre persiste, no todo parece estar perdido, durante el anterior mandato de Trump, la economía crecía con fuerza, el mercado laboral era sólido y los estadounidenses tenían confianza para invertir en el sueño de la vivienda propia. Muchos más datos hablan de mejoras en este sentido.

Según Politico, durante los primeros meses de su nueva administración (marzo de 2025), los tipos fijos a 30 años bajaron del 7%, lo que impulsó las solicitudes de hipoteca en un +11 % semanal, un 31% más que en el ejercicio anterior. Durante ese mismo periodo, la construcción de viviendas unifamiliares creció un notable 11,4 % en un mes, gracias al repunte del mercado.

Perozo, asegura que "la Administración Trump ha intentado influir en la política monetaria de la Reserva Federal, pero sin éxito. Donde sí ha tenido impacto es en la mejora de la eficiencia de Fannie Mae y Freddie Mac, que, bajo supervisión gubernamental, mantienen liquidez y estabilidad en el mercado de créditos hipotecarios, facilitando la calificación de muchos compradores primerizos".

La hipotética bajadas de las tasas de interés 

Sobre la bajada de las tasas de interés, el CEO de Invierte en Miami Real Estate, indicó que "en un escenario hipotético donde las tasas cayeran al 6% este año, muchos más compradores podrían calificar para adquirir una vivienda".

Asimismo aseguró que a pesar de eso, "las proyecciones de actores importantes como Wells Fargo anticipan tasas alrededor del 6,5%. No parece probable que las tasas desciendan al 6%, ya que el principal factor que podría impulsar esta caída es la política de la Reserva Federal, que solo tiene proyectados dos recortes de tasas de referencia este año, siempre que la inflación se mantenga cerca del 2% y el mercado laboral no se fortalezca excesivamente. En la economía actual, ningún otro factor parece capaz de acelerar una reducción de tasas del 7% al 6%".

Para todos aquellos compradores Perozo deja su recomendación de experto: "El momento ideal para comprar una casa es personal, no depende únicamente del mercado. Sin embargo, las condiciones para el segundo semestre podrían ser más favorables, ya que la Reserva Federal está considerando una inflación controlada alrededor del 2% y un mercado laboral más débil, lo que podría llevar a recortes en las tasas interbancarias. Esto haría que las tasas de interés sean más asequibles hacia finales de año, posiblemente rondando el 6.5%".