Estados Unidos se enfrenta a un problema de vivienda, marcado por los altos precios y la escasez de unidades disponibles. En palabras de Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, una empresa líder en bienes raíces, la situación podría definirse de la siguiente manera: "Ni los compradores están satisfechos con este mercado".
La mencionada compañía reveló recientemente un informe sobre la situación actual en esta materia, el cual reveló que los precios se están apreciando, pero que continúan siendo inaccesibles para el bolsillo promedio.
"Los vendedores están insatisfechos... con las ofertas que reciben. Y los compradores están decepcionados por el aumento de los precios y las tasas hipotecarias”, continuó Fairweather, quien además sumó que los niveles de transacciones están en "mínimos recesivos".
Las causas de la crisis de vivienda
El informe identificó dos principales causales a la problemática actual: la oferta extremadamente limitada de viviendas y las altas tasas hipotecarias. En cuanto a la oferta limitada, tiene que ver con un proceso estacional y con una excesiva cantidad de regulaciones en el sector, que generan incentivos perversos para este mercado.
Biden y una solución no tan solución
Según anunció el presidente tanto en el Estado de la Unión como un reciente discurso en Nevada, planea afrontar esta situación aumentando la demanda de vivienda y añadiendo más obstáculos a su oferta. Para Judge Glock, director de investigación del Instituto Manhattan, la propuesta es una "receta para el fracaso".
Entre otras cosas, el demócrata habló de que el Congreso proporcione 10.000 dólares en créditos fiscales a los compradores de vivienda primerizos que obtengan una hipoteca, 10.000 dólares en créditos fiscales a las personas que vendan una casa de menor precio y 25.000 dólares en asistencia para el pago inicial para aquellos a quienes llama “primera generación” de compradores.
Glock además detalla que las políticas del presidente que hicieron un esfuerzo por intentar aumentar la oferta contenían "semillas para su propia destrucción". "Biden propone una subvención competitiva de 20.000 millones de dólares para crear viviendas asequibles, pero esta política choca con el reciente aumento de los costes de las viviendas financiadas por el Gobierno", continuó.
Otra medida de Biden que el experto consideró contraproducente para el mercado inmobiliario se incluyó en la famosa Ley de Reducción de la Inflación, en la que el demócrata amplió los mandatos para comprar productos fabricados en los Estados Unidos, que concretamente exigen a los contratistas gubernamentales que utilicen productos locales en una serie de nuevas áreas, incluida la vivienda. La legislación amplió los tipos de productos sujetos a los mandatos a a “materiales de construcción”. El resultado, más regulaciones y por ende costos añadidos para los desarrollos inmobiliarios, contribuyendo así al aumento en los precios.
"El problema fundamental de la vivienda hoy en día es que las normativas federales, estatales y locales constriñen la oferta, lo que hace subir los precios. La solución retrógrada de Biden es subvencionar la demanda repartiendo más dinero público a compradores, inquilinos y promotores. Estas subvenciones harían subir aún más los precios, malgastarían el dinero público y pondrían la propiedad de la vivienda aún más lejos del alcance de muchos estadounidenses", cerró.
¿El modelo Minnesota?
Una posible solución al problema podría encontrarse en la ciudad de Minneapolis (Minnesota), que está eliminado trabas y llevando a cabo un programa de rezonificación, con el objetivo de reducir el precio.
Por ejemplo, y desde el 2017, permitieron una mayor densidad en el centro y a lo largo de los corredores de tránsito, eliminaron los requisitos de estacionamiento y permitieron la construcción de unidades de vivienda accesorias (ADU), que son Viviendas secundarias en el mismo lote.
A su vez, la ciudad puso fin a la zonificación unifamiliar, permitiendo así la construcción de viviendas de dos y tres unidades en cada vecindario.
Más opciones
El impacto de estas medidas fue medido por investigadores de The Pew Charitable Trusts, quienes encontraron que menos trabas burocráticas pueden conducir a más oferta y precios más bajos.
"Vimos a Minneapolis agregar un 12 % a su parque de viviendas solo en ese período de cinco años, mucho más que otras ciudades", declaró Alex Horowitz, director de iniciativas de política de vivienda de Pew, en diálogo con NPR.
"Las reformas de la zonificación hicieron que los apartamentos fueran viables. Hicieron que fueran menos caros de construir. Y decían que sí cuando los constructores presentaban solicitudes para construir edificios de apartamentos. En poco tiempo se han construido muchas viviendas", sumó.
A su vez, el impacto también se vio en el precio de los alquileres, que subieron solo un 1 % en Minnesota durante este periodo, mientras que lo hicieron un 14 % en el resto del estado.
Investigadores de la Universidad de California comenzaron a rastrear hace unos años la implementación de políticas de rezonificación a lo largo y ancho del país. Además de Minnesota, otras 100 jurisdicciones impulsaron alguna reforma con la premisa de expandir la oferta reduciendo las trabas burocráticas a la construcción.
La Ciudad de Nueva York, Columbus y Milwaukee son algunos de los ejemplos, a los que también se suman lugares más pequeños como Walla Walla y South Bend, Indiana.
